L’obbligo di procedere alle riparazioni del bene locato

Nel rapporto di locazione chi deve eseguire i lavori di riparazione sulla cosa loca? Quando? Il conduttore può eseguirle esso stesso? Inoltre, può poi farsi rimborsare la spesa sostenuta?

A riguardo, anzitutto, l’art. 1577 c.c. prevede al I comma che quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Il secondo comma della medesima disposizione stabilisce che se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

L’obbligo di avviso

Anzitutto, come si evince chiaramente dal I comma dell’art. 1577 c.c., ogniqualvolta la cosa locata abbia bisogno di riparazioni, il conduttore deve avvertire il locatore. La mancata ottemperanza all’obbligo di avviso può essere fonte di responsabilità a carico del conduttore. Invero, l’obbligo di avviso risponde infatti all’interesse del conduttore stesso al mantenimento della cosa locata in buono stato. Inoltre, soddisfa all’interesse del locatore ad evitare un eventuale aggravamento delle condizioni del bene. Infatti, nessuna responsabilità è configurabile a carico del locatore per inadempimento dell’obbligo di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in buono stato locativo, nell’eventualità in cui non abbia avuto conoscenza di ciò né abbia ricevuto alcuna comunicazione da parte del conduttore. L’avviso debba essere tempestivo, ovvero fornito con mezzi tali da impedire inutili od ulteriori aggravamenti del guasto.

Le riparazione urgenti

Sono urgenti quelle riparazioni che, sebbene a carico del locatore, vengono effettuate invece dal conduttore, in quanto si versi in condizione di urgenza delle stesse. Tale fattispecie deve avere un rilievo oggettivo: vi deve essere, fuor da ogni dubbio l’esistenza di un pericolo immediato di deterioramento o guasto della cosa locata. Ciò può avvenire sia nel caso in cui il guasto impedisca il godimento del bene locato sia quando non sia data la possibilità di avvertire tempestivamente il locatore o questi non possa eliminare il guasto in tempi brevi. Le riparazioni urgenti si distinguono da quelle indifferibili di cui all’art. 1583 c.c., in quanto queste ultime sono correlate alla scadenza del contratto e quindi appaiono di intensità minore rispetto alle prime

La facoltà del conduttore di procedere alle riparazioni

Il conduttore, nell’inerzia del locatore, può sostituirsi ad esso, realizzando a sua cura e spese le riparazioni urgenti: si tratta di una facoltà e non di un obbligo, poichè in genere l’ordinaria e straordinaria manutenzione grava sul locatore. L’esercizio della facoltà attribuita al conduttore di eseguire direttamente, salvo rimborso, le riparazioni urgenti che non sono a suo carico, anziché chiedere che vengano eseguite dal locatore, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore, non abbisogna di preventiva autorizzazione da parte del giudice. L’esercizio di tale facoltà non deve ritenersi neanche escluso dall’espresso divieto del locatore. Infine, l’esercizio di tale facoltà non esclude la responsabilità del locatore per il ritardo nell’esecuzione o per l’inadempimento.

Il diritto al rimborso per le riparazioni poste in essere

Anzitutto, in base ad una giurisprudenza maggioritaria, il diritto al rimborso per le riparazioni effettuate dal conduttore riconosciutogli dalla norma di cui all’art. 1577 c.c. non è escluso in caso di mancato previo avviso al locatore (Cass. civ., Sez. III, 27/10/2003, n.16089). Difatti, se difficilmente si può escludere che il mancato avviso al locatore privi il conduttore del diritto al rimborso, d’altro canto, vi può essere l’ipotesi in cui risulti che le riparazioni non fossero urgenti. In quest’ultima ipotesi non si applica l’articolo in esame. Tuttavia, nella fattispecie in discussione il conduttore potrebbe dal locatore un indennizzo in conformità alla figura dell’ingiustificato arricchimento. D’altro canto, si ravvisa un diverso ed ulteriore orientamento per cui se conduttore che esegua riparazioni nell’immobile locato che la legge pone a carico del locatore senza darne preventivo avviso a quest’ultimo non ha diritto al rimborso delle spese ai sensi dell’art. 1577 comma 2 c.c. (Pret. Firenze, 31/03/1998).

di Luigi Modaffari

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